Créditos hipotecarios UVA: ¿convienen?

Sin embargo, ese anhelo, en los últimos años se volvió cada vez más inalcanzable. De hecho, el porcentaje de inquilinos aumentó un 35% entre 2010 y 2022, lo que llevó a que actualmente una de cada tres familias no tenga casa propia. 

La falta de acceso a la vivienda es un fenómeno multicausal, pero sin lugar a dudas, una de esas causas es la inexistencia de crédito hipotecario, la cual a su vez, se debe a tres factores fundamentales: en primer lugar la caída estrepitosa de los ingresos de la clase media, la cual hace imposible el pago de una cuota acorde al valor de construir una vivienda; en segundo lugar los constantes ciclos económicos de nuestro país hacen prácticamente imposible saber si uno va a poder sostener el pago de una cuota durante 20 años; y por último, la falta de seguridad jurídica, que muchas veces impide a los bancos ejecutar las propiedades cuando los deudores dejan de pagar, desincentivando su otorgamiento por parte de las entidades crediticias.

El escenario actual parece iniciar un cambio de rumbo, ya que se encuentra disponible una nueva linea de créditos hipotecarios, los llamados UVA.

El “problema” con este tipo de créditos es que se basan en un ajuste medido en unidades de valor adquisitivo (UVA) que actualizan por inflación, entonces si sus ingresos quedan muy desfasados de la inflación, es probable que tenga problemas para pagar la cuota. Por otro lado, en un contexto con baja inflación, la opción puede resultar muy atractiva.

A continuación, presentamos una tabla resumen con los principales factores a tener en cuenta, y tomar la decisión más eficiente en virtud de nuestras necesidades y capacidades financieras: 

Una variable que no está incluida en el cuadro precedente, es el tiempo, el cual puede ser a 15, 20 o 30 años. 

¿Cuál es el plazo ideal para pagar un crédito hipotecario? 

Existe la creencia de que lo ideal es extenderlo lo máximo posible, y podría ser verdad en el caso de que la tasa de interés sea fija, pero como en este caso, la tasa está atada a la inflación (debemos aclarar que a la tasa que figura en la tabla habría que sumarle el componente de la inflación UVA), extender el crédito a muy largo plazo, le generaría mayor incertidumbre a nuestra sostenibilidad de pago. Además, la tasa sube cuando más extendemos el periodo de devolución, razón por la cual, no sería beneficioso un plazo demasiado largo. El ideal sería 15 años.

A modo de ejemplo, podemos expresar lo siguiente: si queremos comprar una vivienda de 2 dormitorios cuyo precio es de U$S 80.000, necesitaríamos tener U$S 20.000 disponibles (ahorrados) y financiar los U$S 60.000 restantes, si elegimos un horizonte temporal de 15 años y suponiendo que podemos acceder a una tasa del 5,5 %, deberíamos demostrar un ingreso aproximado de $ 2.000.000 y la cuota mensual sería de $ 500.000. 

Si bien el pago no parece significativo, es necesario aclarar nuevamente que la cuota se modifica constantemente, por lo que debemos prever los aumentos que irían en función de la inflación. 

Un punto a favor de los créditos, es que actualmente los salarios están en un piso histórico, razón por la cual, si en los próximos años la economía comienza a crecer, es de esperar que los ingresos crezcan más rápido que la inflación lo que haría disminuir el impacto de la cuota crediticia en términos relativos. 

Argentina es un país inestable casi por naturaleza, eso ocasiona que sea muy difícil proyectar a futuro. Sin embargo hay varios factores que hacen recomendable la toma de crédito, en primer lugar las propiedades todavía están a precios bajos en términos históricos, por lo que si uno se posiciona en inmuebles, es esperable una ganancia de capital; segundo las tasas son bastante bajas; tercero los requisitos de ingresos no son altos (teniendo en cuenta que pueden juntarse los de la pareja); y finalmente, la mirada a futuro de la economía argentina gira hacía un crecimiento – moderado – a partir de 2025 que muy posiblemente impacte en los ingresos de toda la clase media, generando mayor capacidad de pago.