Hipotecarios: afirman que, por el dólar, la mayoría de los nuevos compradores se bajaron

Son los que reservaron con el cambio a $ 20 y no escrituraron antes del salto a $ 28. La Cámara Inmobiliaria relevó que el 80% no pudo cubrir la fuerte suba en pesos de la vivienda.

Los primeros trámites habían sido para saber cuánto podían pedirle al banco. Luego visitaron decenas de viviendas hasta dar con esa, la ideal. Reservaron. Llevaron todos los papeles y el sueño de la casa propia parecía a punto de cumplirse. Pero el dólar, de repente, pegó un salto inesperado. Tan grande que a ellos, tras semanas de angustia, no les quedó más opción que “bajarse”, perdiendo la ilusión y también mucho dinero.

Cuentan en las inmobiliarias que fue ese el desenlace más común para miles de familias que habían pedido préstamos hipotecarios UVA durante el primer cuatrimestre, con el dólar aún en torno a $ 20, pero no lograron escriturar antes de que la cotización superara los $ 25 en mayo e incluso se acercara a $ 29 este mes.

¿Qué pasó? Como el préstamo se da pesos, pero la propiedad se compra en dólares, esa suba de un 37% en sólo dos meses implicó para quien aspiraba a un 2 ambientes promedio en Capital la repentina necesidad de conseguir $ 720 mil extras, a veces a días de la fecha de escrituración.

Con datos de Reporte Inmobiliario, Clarín calculó que desde abril, por ejemplo, el precio de una reserva por 40 m2 aumentó $ 536 mil para quien compra en Barracas, $ 646 mil en Pompeya, $ 765 mil en Caballito y más de $ 1 millón en Palermo. Diferencias que, para muchos, resultaron insalvables, al tener ingresos que ya no les permitían pedir tanto más y ante vendedores que, en general, no estuvieron dispuestos a aceptar rebajas.

“Fue como un meteorito que cayó de repente y trastornó todo”, comparó Armando Pepe, titular del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (Cucicba). Los últimos datos que ellos manejan, de mayo, reflejan que “el 25% de las escrituras que estaban por firmarse se cayeron”. Pero en junio el dólar pegó el segundo salto fuerte, y el colapso se generalizó.

“De los que iniciaron con el dólar a $ 20 y llegaron a escriturar a $ 23 o $ 24, un 80% se concretó. El desfasaje se pudo manejar. Pero, entre los que demoraron más, una vez que el dólar pasó los 25, más del 80% de las operaciones en curso se cayeron o quedaron suspendidas. Quedó todo parado hasta ver en cuánto se estabiliza el dólar”, aseguró a Clarín Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Y explicó: “Sucede que la gente, al reservar, dejó sólo 5 o 10% de margen por si el dólar subía. Nadie se preparó para algo así. La volatilidad fue tal que ni siquiera tenía sentido ir al banco a renegociar el monto. Hubo gente que lo hizo para ajustarse a un dólar de $ 23 o $ 25, sumando ingresos de familiares y pidiéndoles dinero prestado a sus allegados, y el banco hizo el esfuerzo para acceder. Pero luego tampoco eso sirvió porque el dólar volvió a subir y el caso ya fue insalvable”.

En Di Mitrio Inmobiliaria, con foco en Barracas, La Boca, Barracas y Monserrat, lo atestiguan. “De las compras con préstamo que teníamos en abril y mayo, el 70% se frustró porque el precio de los inmuebles se disparó en pesos totalmente y no hubo renegociación posible”, contó el director, Marcelo Di Mitrio.

Potente, el efecto se sintió incluso en barrios acomodados como Palermo, Belgrano, Recoleta y Barrio Norte. “Sólo en un 20% de los casos la gente consiguió la plata y se pudo seguir como si nada. Otro 30% se pudo cerrar, pero porque el dueño accedió a rebajar hasta 5% el precio en dólares. Y un 50% se cayó”, distinguió Tomás Seeber, director de RG Montes, inmobiliaria con eje en esas zonas.

“Por la suba del dólar, algunas operaciones debieron ser revisadas para analizar la ampliación del monto. Algunos casos fueron desistidos en búsqueda de otra vivienda y otros continuaron. Se revisaron uno a uno”, contó Milagro Medrano, gerente de Relaciones Institucionales del Banco Macro. En el Banco Ciudad, en tanto, coinciden en que hubo “reprogramaciones”, aunque dijeron que en general “las partes renegocian las condiciones” para salvar la operación.

“Mirá, acá, de 10 carpetas que teníamos en curso, sólo quedaron 2 en pie”, se sinceró, pidiendo anonimato, una fuente que trabaja día a día con estos préstamos en una sucursal porteña de un importante banco.

Para los que debieron desistir, fue mucho más que una dura desilusión: muchos perdieron reservas que habían entregado por montos que promedian los US$ 5 mil (más de $ 140 mil). Y si habían llegado a la etapa final, les reclamaron gastos de escribanía.

“La reserva la toma la inmobiliaria, pero es del propietario, que en algunos casos accedió a devolverla y en otros, no. Se trató de mediar para que comprendieran la situación, pero legalmente lo que corresponde es que el comprador la pierda”, explicó Pepe.

“Lo que buscamos -añadió Seeber- es mediar para que devuelva, si no todo, al menos parte del monto. También hay que entender que el vendedor dejó de ofrecer su propiedad y que el escenario hoy, para vender, ya no es tan ventajoso como hace unos meses.”

El gran problema, coinciden las inmobiliarias, es que las compras con préstamo aún tardan entre 3 y 5 meses. Lo otro que señalan es que las consultas por nuevas compras con préstamo, en los últimos días, casi desaparecieron. Algo lógico teniendo en cuenta que, según calculó Clarín con datos de Reporte Inmobiliario, el precio en pesos de un departamento promedio es ahora 90% mayor que hace un año. Y el requisito de ingresos para comprarlo es 170% mayor.

En este escenario, y luego de haberse sumado más de 33 mil deudores hipotecarios desde 2016, mayormente en UVA, muchos bancos reconocen que la demanda bajó. En el Galicia, las solicitudes cayeron 20 a 25%. En el Hipotecario, tras un año de constante crecimiento, la demanda de nuevos créditos bajó 25 a 30%. “Las evaluaciones de créditos UVA bajaron en mayo un 50% en relación al promedio de los últimos 12 meses”, cerraron en el Macro.

Los bancos prometen agilizar los plazos

Al tanto de que las tardanzas en la gestión de los hipotecarios dejan a la gente muy expuesta a las subas del dólar, los bancos vienen buscando formas de agilizar todos los procesos. También apuntan, con nuevas ofertas, a que la demanda vuelva a reactivarse.

El Galicia, por ejemplo, sumó hace días un sistema que permite a los compradores obtener una “aprobación online” desde su PC, sin ir a una sucursal, donde se les garantiza que el monto y los plazos estarán disponibles por cierto tiempo, en el que deben salir a buscar casa. “Si bien bajaron las solicitudes, creemos que cuando el dólar se estabilice es probable que volvamos a los niveles anteriores”, explicaron.

En el Ciudad, para que eso pase, adelantan que están “definiendo un aumento en el monto máximo a otorgar”, hoy de $ 2.800.000. Y dicen que, para reducir plazos , sumaron tecnología para “eliminar la necesidad de realizar tasaciones en el 80% de los casos, lo que se tradujo desde diciembre en una reducción sustancial de los tiempos”.

En el Hipotecario, en tanto, dicen que para el resto del año esperan “una demanda más retraída” de créditos para vivienda, pero creen que podrán crecer los hipotecarios para ampliación y refacción. Por eso, adelantan, enfocarán ahí un próximo lanzamiento.

“Pasé dos meses sin dormir, perdí plata y también la ilusión”

Graciela tiene 45 años y vive con sus dos hijas en un tres ambientes de Almagro. Inquilina histórica -paga $ 13 mil de alquiler-, se había ilusionado con que, al fin, podría ser dueña con un préstamo hipotecario UVA. Lo intentó, pero todo le salió mal. “Elegí un lugar más chico, un dos ambientes en Boedo, con tal de que sea mío”, cuenta. Lo reservó en abril a USD 81 mil, con el cambio en $ 20,50 por dólar. El banco le daba hasta $ 1,7 millón y con eso le alcanzaba.

“Pero de golpe el dólar pasó los $ 26 y me faltaron $ 500.000para poder comprarlo. No lo podía creer. Tuve que volver todo para atrás, porque no tenía quién pudiera prestarme tanto”, explicó la mujer, que pidió no dar su verdadero nombre.

¿Terminó ahí todo? No. Porque el dueño se negó a devolverle los US$ 5 mil que había pagado de seña. Sólo tras muchas discusiones, y consultas con abogados, le reintegraron el 50%.

“Fueron dos meses sin dormir. La pasé muy mal porque uno pone mucha ilusión y expectativa. Lo peor es, a mi edad, resignarme a que no podré tener mi casa. Y para colmo, perdí plata”, se lamenta.

Leandro tuvo más suerte: la devaluación le frustró el sueño justo antes de hacer la reserva. “Lo que el banco me daba pasó a valer US$ 20 mil dólares menos y ya no llegaba. Así que me bajé”, comenta.

Eliana, mientras, sigue en carrera por el tres ambientes que reservó en Caballito, pero vive pendiente del dólar, a puro estrés: “Hice las cuentas y, si pasa los $ 30, ya me tendría que bajar. Espero poder escriturar antes. Si no, tendré que empezar de nuevo, para colmo habiendo perdido US$ 10 mil de la reserva”, cuenta.

A Federico, de Adrogué, la suba del dólar le trastornó la venta de la casa que debía concretar cuanto antes para luego comprar una casa que ya había reservado. “Cuando el dólar subió a casi $ 21, mi comprador pidió postergar la escritura hasta conseguir la plata faltante. Pero en el medio la cotización se fue a $ 23, y entonces me pidió rebajar el precio pactado. Me negué porque necesitaba todos los dólares para mi compra, así que lo dejamos en suspenso por si el el dólar bajaba. Y un día que justo cayó algunos centavos, él llegó y logramos hacerlo”, contó.

“Pero ahí no terminó el suplicio -sumó- porque, ya sin techo propio, me faltaba comprar a mí y el dólar no paraba de subir: ya bordeaba los $ 25. La operación, otra vez, tambaleó. Pero con malabares pudimos cumplir. Si todo eso me pasaba un mes después, con el dólar ya en casi $ 29, creo que no lo podría estar contando.”