¿Qué sucede con el mercado inmobiliario en tiempos de cepo cambiario?

En un escenario en el que se convive con una economía inflacionaria alta y salarios que se quedaron en el camino, la incertidumbre es la reina en el mercado inmobiliario. Pocos son los que se atreven a volcar sus ahorros dolarizados en un inmueble y el cerrojo al dólar, junto con la crisis económica, no facilitan operaciones en Rosario.

Ignacio Pellizzón

Desde hace tiempo que la compra-venta de inmuebles en Rosario está prácticamente paralizada. Hace más de un año y medio que no se realizan operaciones con crédito Procrear y el futuro es de incertidumbre. Nadie se atreve a aventurarse sobre un próspero 2020, aunque no escapa aquel que tiene una expresión de deseo de que todo repunte próximamente.

El primer cepo post Paso que permitía comprar hasta 10 mil dólares por mes fue un cimbronazo para el sector que, de a poco, comenzó a detectar que la compra de divisa estadounidense podría escasear o, mejor dicho, paralizarse.
Luego, tras la victoria de Alberto Fernández en las elecciones generales, se activó un cerrojo al flujo de dólares en el país. El hecho de poder adquirir hasta un tope de 200 dólares por personas cada 30 días, terminó de estancar el mercado inmobiliario.

En este contexto, según distintos agentes inmobiliarios consultados por este medio, las opiniones son variopintas: algunos señalan que de las escasas operaciones que se realizan se llevan a cabo en un mix, es decir un 50% en dólares y un 50% en pesos. Otros mencionan que solamente aceptan moneda extranjera y unos pocos aseguran que con los pesos en la mano se puede llegar a propiciar algún negocio.

En el largo y arduo camino de la transición, lo que reina es la incertidumbre. Nadie está dispuesto a realizar un negocio cuando no tiene del todo claro las reglas del juego o cuáles podrían ser los cambios que se avecinan el año entrante cuando el nuevo gobierno asuma en plenitud sus funciones. La moda es mantenerse estanco.

Nada baja, todo sube

En este escenario de estancamiento inmobiliario y de crisis económica, lo que más llama la atención a propios y extraños es la escasa caída de los precios de las casas y departamentos.
Según los datos oficiales, para un departamento usado de dos ambientes, ahora hay que calcular un costo de 2.862 dólares por metro cuadrado, valor 15% más alto que el de hace dos años y 69% más alto que el de hace diez años. Mientras que, en Rosario, la cotización, el precio medio de los departamentos terminados -usados o a estrenar- es de 1.839 dólares por metro cuadrado.

El precio medio de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados tiene un valor de 92 mil dólares, mientras que una propiedad de tres ambientes y 70 metros cuadrados alcanza un precio de 128 mil dólares. En dólares, el precio de las unidades residenciales se mantiene estable y hasta bajan entre un 2 y un 5%. Pero en pesos han aumentado hasta un 150%.

Un dato a tener en cuenta es que en 2017 el dólar en Argentina estaba en 16 pesos y el salario mínimo vital y móvil (SMVM) en 15.840 pesos. En 2018 el dólar cotizaba a 20 y el salario mínimo a 21.619 pesos. Este 2019 cierra con el dólar por encima de los 62 pesos y en SMVM en 25.803 pesos.

Otros números
</NOTAREL TXT>En base a un informe realizado por Zonprop, al que tuvo acceso Mirador Provincial, se estima que en Rosario hay 30 mil departamentos en venta de los cuales el 45% comprende unidades usadas, el 20% a estrenar y el 35% restante son departamentos que se encuentran en construcción. Del total de las unidades, un 75% son departamentos de dos y tres ambientes de los cuales el 85% se vende sin cochera incluida.
En rigor, según el relevamiento la zona norte de la ciudad es la más costosa: el precio promedio es de 2.116 dólares el metro cuadrado, lo que deja en evidencia un incremento del 2% en los últimos doce meses, mientras que el resto de las zonas no presenta variaciones.

En relación a los costos, siempre según Zonaprop, el promedio de los inmuebles usados o terminados es de 1.823 dólares el metro cuadrado. Por su parte, los departamentos en pozo tienen un precio medio de 1.633 dólares el metro.

Según expresó el director del Consejo Asesor de la Vivienda Única en Rosario, Ariel D’Orazio, a la fecha hace falta en promedio 150 salarios de un mercantil para comprar una vivienda usada. Si se compara con el año anterior, hasta abril de 2018, un empleado registrado debió juntar 120 sueldos para acceder a un departamento de dos dormitorios.

Sin embargo, el mayor contraste se encuentra haciendo un repaso de hace cinco años: a fines de 2013 un empleado con un salario mercantil debía juntar 60 sueldos para acceder a un departamento.

CAM, la constructora que va hacia su edificio número 100
La santafesina CAM (Construcciones Arditti – Morgenstern) lleva construidos casi 100 edificios (98 en este momento, pero no se detiene…) en la capital provincial a lo largo de tres décadas, por lo que ha funcionado en “todos” los contextos posibles que nos depara el país.

Aby Arditti asegura que, en el actual momento, el cliente que desapareció es el que busca financiación. Pero mucha gente termina volcando su ahorro en dólares en un departamento, en vez de mirar otras opciones hoy más riesgosas. E incluso se explaya: “en nuestro caso, la financiación bancaria nunca fue un argumento decisorio de la inversión. No lo fue con las distintas líneas de créditos, pensadas más para comprar unidades terminadas y no en construcción. Nosotros, en su gran mayoría, vendemos edificios en pozo, con lo cual no hay nada más importante que la confianza de aquel que deposita sus ahorros en un proyecto que podrá obtener en uno, dos o tres años”.
La base del negocio, pasa entonces más por la confianza que por otros componentes. “En situaciones como la que vivimos, quienes se deciden por los ladrillos minimizan riesgos. En épocas de crisis, cepos o medidas restrictivas, es cierto que los negocios y ritmos pueden ralentizarse; pero también, que los inversores buscan a las constructoras sólidas, las que tienen trayectorias”, sostiene Arditti.

En otro momento, puede ocurrir que actores ocasionales se junten para hacer un edificio, y el “clima” de negocios o el “juego” positivo de la economía permitan igualmente un final feliz; pero ello no sucede en tiempos complejos, donde sólo las constructoras trayectoria pueden cumplir plazos y condiciones.

“Tenemos casi treinta años ininterrumpidos de trabajo, construimos 98 edificios, haremos en breve nuestro edificio número cien, entregamos más de 3.800 unidades. Hoy estamos haciendo en simultáneo 14 edificios… Eso quiere decir que la base del negocio es la continuidad, la confianza y mirar para adelante. Y así sucede ahora también. Sin crédito, al contado, con sus ahorros, la gente compra también departamentos”, sostuvo el empresario.

Torre Puerto Santa Fe, los pisos corporativos premium

María José Correa es directora comercial de Torre Puerto Santa Fe S.A., un desarrollo bien segmentado en la zona de mayor y mejor crecimiento de la capital provincial. “Nuestra mirada sobre el mercado inmobiliarios en el sector corporativo es bien especifica por el tipo de producto que tenemos: pisos corporativos premium, orientado al sector empresario”, aclara Correa.

“El mercado de oficinas -amplía-, específicamente de pisos corporativos premium ha resistido los embates de la macro en los últimos 11 meses que van del año. Algunas empresas que tienen cerrados sus contratos en dólares, están pagando sus compromisos en pesos al cierre del dólar oficial cada mes. Para otras (los nuevos contratos) se tomó un promedio del valor del dólar de los últimos 4 meses y se aplicó este índice que fijamos por un período. Esta aplicación siempre fue consensuada con nuestros clientes”.

Contra lo que podría creerse, la empresaria asegura que “se siguen firmando contratos, aunque en la medida que se amplía el spread entre los diferentes dólares, hay incertidumbre respecto a la “rentabilidad del negocio”.
Correa confiesa que este contexto, “nos obligó a flexibilizar las negociaciones, acompañar el proceso de la macro, y retener el impacto de la misma en nuestros clientes. Hemos logrado cierto consenso entre locatarios y la administración de la empresa, para evitar mudanzas y vacancias en el edificio. También debemos reconocer, que no estuvimos ajenos a la mirada de los empresarios para bajar los costos, pero supimos acompañarlos, a la medida de las necesidades que fue planteando cada uno”.